【山口市版】
不動産（空き家・実家等）売却マニュアル
基礎知識と手続きの流れとコツ
山口市で空き家・実家売却をする際の基礎知識と売却の流れと手続き、売却をうまく進めるためのコツについて解説しています。
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事例.011. 初めての不動産
（空き家・実家等）
売却で知っておきたい基礎知識
1-1初心者が最低限知っておきたい3つの重要知識
ここでは、初心者が最低限押さえておきたい不動産売却の最も基本的で重要な３つの知識について解説します。
1-1-1.不動産売却の方法は2種類
不動産売却の方法は大きく2種類あります。
高く売りたい場合には「仲介（媒介）」、早く売りたい場合には「買取」が選ばれるのが一般的です。
※1「仲介（媒介）」とは不動産会社が売却物件の購入者を探し売買を仲介する事です。
※2「買取」とは不動産会社が売却物件を査定し買い取る事です。
【不動産売却の方法2種類】
※表は左右にスクロールして確認することができます。
| 仲介（媒介） | 買取 | |
|---|---|---|
| 売る相手 |
|
|
| 仲介手数料 |
|
|
| 売れる価格 |
|
|
| 選び方 |
|
|
1-1-2.仲介（媒介）契約は3種類
不動産会社と結ぶ仲介（媒介）契約は大きく３種類あります。
- 自分で売却を主導し、複数の不動産会社とやり取りできる方「一般媒介契約」
- 売りにくい物件を売りたい方は「専属専任媒介契約」
- どちらを選ぶべきか分からない方はその中間の「専任媒介契約」
を選ぶのが一般的です。
【仲介（媒介）契約3種類】
※表は左右にスクロールして確認することができます。
| 一般媒介契約 | 専任媒介契約 | 専属専任媒介契約 | |
|---|---|---|---|
| 特徴 | 売主が主体的に動き、複数の不動産会社と取引 | 一般と専属専任の間を取ったような形態 | 不動産会社に全てお任せ |
| 自分で買主を見つけて取引 | 〇 | 〇 | × |
| 依頼できる会社の数 | 複数社 | 1社のみ | 1社のみ |
| 売主への報告義務 | 任意 | 2週間に1回 | 1週間に1回以上 |
| レインズ※への物件登録義務 | 任意 | 7営業日以内 | 5営業日以内 |
| 選ぶべき人 |
|
|
|
※レインズとは、不動産会社間で売却物件の情報を共有するための公的なネットワークです。
1-1-3.空き家・実家売却の3つのパターン
空き家・実家の売却には、主に以下の３つパターンがあります。
家の築年数や立地、売却に掛けられる時間的余裕等を鑑みて合ったものを選びます。
〈空き家・実家の売却 3パターン〉
- 中古物件、もしくは古家付き土地として売る
- 更地にして売る
- 買い取ってもらう
中古物件、もしくは古家付き土地として売る
中古物件と古家の違いは「建物に経済的な価値があるかどうか」です。
おおむね法定耐用年数を目安として考えることが多く、木造戸建てなら例えば築20年を超えたあたりから、古家としての扱いになる傾向です。
建物を取り壊さずに売れるので、解体費用が掛からず売却活動がしやすいことがメリットです。
更地にして売る
空き家・実家の傷みが酷い場合は家を解体し更地にした状態の方が買い手がつきやすい場合があります。
買い取ってもらう
不動産会社に買い取ってもらえば、仲介では買い手がつくまで時間のかかる空き家でもすぐに手放すことが可能になります。
買取してくれるかどうかはやはり立地次第で、加えて売却価格は低くなりますが、すぐに換金できるところが魅力です。
1-2不動産（空き家・実家等）売却に
かかる税金・費用と使える控除・特例
1-2-1.税金・費用
不動産売却にかかる税金・費用はいくつかありますが、利益が出た場合にのみかかる「譲渡所得税・復興所得税・住民税」が最も重い負担になりがちです。
【不動産売却にかかる税金・費用 一覧】
※表は左右にスクロールして確認することができます。
| 概要 | 税額・費用の目安 | 支払い時期 | |
|---|---|---|---|
| 譲渡所得税・復興所得税・住民税 | 不動産を売って利益が出た場合にかかる | まず譲渡所得を計算してから、指定の税率を掛ける。所有期間が5年を超えているかで税率が異なり、超えている方が税金は安くなる。 | 確定申告後 ※住民税は売却翌年の6月以降 |
| 仲介手数料＋消費税 | 仲介手数料には法令で上限が定められている。 消費税は基本非課税だが、仲介手数料等に対して消費税がかかる |
仲介手数料は、物件の売買価格×指定の料率（3～5%）程度。 その仲介手数料の１０％分の消費税 。 800万円以下の物件は上限30万円。 |
契約・引渡時に1/2ずつ又は、引渡し時に全額。 |
| 抵当権抹消費用 | 住宅ローンの抵当権が残っている場合 | 個人で抵当権を抹消するための登録免許税は不動産1個に対し1,000円 司法書士に依頼した場合は約2～3万円 |
契約終了時に清算 |
| 印紙税 | 契約金額によって左右される |
最低基準は契約金額10万円超え50万円以下で200円、5千万円を超え1億円以下のもので3万円 参照：国税庁「不動産売買契約書の印紙税の軽減措置」 |
契約時 |
| 必要な書類の 取得費用 |
不動産を売却するときに必要な書類を取得するための費用 | 一部につき300～500円程度であることが多い | 書類取得時 |
税率に関しては、復興特別所得税以外は2種類の税率が設定されており、長期保有した物件の売却は税金が安くなるように設定されています。
「長期の定義」
譲渡した年の1月1日現在の所有期間が5年を超えているもの
（親が所有していた期間も含む）
「短期の定義」
譲渡した年の1月1日現在の所有期間が5年以下
（親が所有していた期間も含む）
【譲渡所得税、復興特別所得税、住民税の税率まとめ】
※表は左右にスクロールして確認することができます。
| 税金の内訳 | 短期譲渡所得 | 長期譲渡所得 |
|---|---|---|
| 譲渡所得税 | 30％ | 15％ |
| 住民税 | 9％ | 5％ |
| 復興特別所得税 | 2.1％ | 2.1％ |
引用：国税庁 短期譲渡所得の税額の計算
国税庁 No.3208 長期譲渡所得の税額の計算
1-2-2.使える控除・特例
現在お住まいのマイホームを売却した場合、手厚い控除・特例が設定されていて優位です。相続した空き家で使えるものも併せて、使いやすい順に並べて紹介いたします。
【不動産を売却した時に使える控除・特例】
※表は左右にスクロールして確認することができます。
| 概要 | |
|---|---|
| 居住用財産の3,000万円控除 |
マイホームを売った場合、要件を満たせば所有期間の長短に関わりなく譲渡所得から最高3,000万円までを控除するというもの。 参考：国税庁No.3302 マイホームを売ったときの特例 |
| 10年超えの居住用財産を譲渡した場合の軽減税率の特例 |
マイホームを売った場合で、かつその保有期間が10年を超えていた場合、軽減税率が適用されるというもの。 参考：国税庁No.3305 マイホームを売ったときの軽減税率の特例 |
| 特定空き家の3,000万円特別控除 ※令和9年12月31日まで |
相続または遺贈により取得した被相続人の居住用の家屋および敷地について、要件を満たせば譲渡所得の金額から最高3,000万円までを控除するというもの。 参考：国税庁No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例 |
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1-3不動産（実家・空き家等）売却の流れとかかる期間
不動産売却は以下のような流れに沿って行われます。
かかる期間はトータルで短くて約4か月、長くて1年程度です。
〈図 不動産売却の流れ〉
- 1不動産会社に査定
を依頼する - 2媒介契約を締結
- 3売却活動開始
- 4買主と売買契約締結
- 5決済・引き渡し
- 6確定申告※翌年
- ※ここまで
約1～2週間 - ※ここまで
約3～6ヵ月 - ※約1ヶ月
1.不動産会社に査定を依頼する
〈売主様がすること〉
- 「いつまでに」「いくらで」売りたいかを決めておく
売主様のご希望に出来る限り沿いつつ、約1週間で公正な価格を算出致します。
2.媒介契約を締結
〈売主様がすること〉
- 媒介契約時に必要な書類を準備しておく
査定価格にご満足いただけましたら、ご契約となります。
必要書類に関しては、本人確認書類を含めご自身でご用意いただくものと、市役所・法務局で取り寄せていただくものがあります。
査定の依頼を頂いてから契約の締結まで、およそ1～2週間ほどかかる傾向です。
3.売却活動開始
〈売主様がすること〉
- 物件状況報告書と付帯設備表への記入
- 内覧の対応をする
不動産会社が用意する物件状況報告書と付帯設備表に記入し、業者ネットワークに売主様の物件の情報を流して、より好条件の買い手が見つかるようにしてもらいます。
居住しながら売却をする場合には、売主が内覧の対応をします。
その際水回りを重点的にクリーニングしていると好印象です。ご自身で行っても、ハウスクリーニングを利用してもよいでしょう。
4.買主と売買契約締結
〈売主様がすること〉
- 重要事項説明書・売買契約書の確認
- 必要書類の準備
- 手付金の受け取り
- 仲介手数料の半金を払う
買主から買い付けの申し込みが入ったら、不動産会社と一緒に重要事項説明書と売買契約書について「間違いがないか」「記入が漏れているところはないか」の確認をします。
そのあと、改めて買主と買主側の不動産会社とも立ち会いのもと、もう一度重要事項説明の読み合わせを行い、問題がなければ売買契約書の締結を行います。
売却活動開始から売買契約締結までは、大体3～6ヵ月程度かかります。
なお、手付金として仲介手数料の半金を払う場合もあります。
5.決済・引き渡し
〈売主様がすること〉
- 売却価格分のお金を買主から受け取る
- 仲介手数料の残りの半金を払う
- 鍵・建物に関する書類を引き渡す
全て手続きが終わったら、買主に鍵と書類の引き渡しをします。
決済・引き渡しには約1ヵ月程度かかります。
6.確定申告
〈売主様がすること〉
- 必要書類をそろえて確定申告を行う
確定申告は売却の翌年、2月中旬から3月中旬の間に行います。
書類をそろえたら税務署にて手続きをします。複雑な手続きになるため、税理士に依頼してもよいでしょう。
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事例.022.山口市で上手に不動産
（空き家・実家等）売却を行うコツ
2-1山口市の不動産
売却相場と概況
現在、山口市の不動産の売却相場は種類別に大体以下のようになっています。
【山口市の不動産の売却相場 種類別】
※表は左右にスクロールして確認することができます。
| 戸建て | マンション | 土地 |
|---|---|---|
| 仲介……約2,319万円 買取……約1,623万円 |
仲介……約1,650万円 買取……約1,155万円 |
仲介……約810万円 買取……約567万円 |
山口市の不動産（空き家・実家 等）売却相場の概況
2023年の山口市の不動産（空き家・実家等）の価格は2022年に比べて高値を推移しています。2022年の同時期は1,624万円で約42.7%上昇しました。
これは、2021年と比較しても高い傾向です。
理由としては、面積がより広い物件が山口市内で人気のある「山口駅」や「湯田温泉駅」のより駅近での取引が増加したためです。
山口市は、市内中心地の「拠点化」を目指しており、山口駅周辺の環境整備や、2024年度にオープン予定の「湯田温泉パーク」等に力を入れています。
その結果、少子高齢化社会で市全体の人口は減少傾向ではありますが、中心地では年々増加しており、その傾向が今回の相場にも影響があったと考えられます。
参考：山口市中心市街地活性化推進室「第３期山口市中心市街地活性化基本計画」
参考：山口市役所湯田温泉パーク整備推進室「湯田温泉パーク施設運営方針 【概要版】」
2-2山口市で上手に不動産
（空き家・実家等）
を売却するコツ
- 地域密着型で地元の特色を熟知した不動産会社を選ぶ
- 信頼できる担当者がいる不動産会社を選ぶ
- 相続手続きにも対応できる不動産会社を選ぶ
地域密着型で、地元の特色を熟知した不動産会社を選ぶ
山口市は、その地域によって例えば暖かく海や山などの自然が豊富な南部エリアや、利便性の高い中心市街地エリアなど環境が全く異なります。環境の違いは引き合いの強いニーズの違いにも繋がっているため、個人の判断だけでなく、特にその地域を熟知している不動産会社に相談することが重要です。
株式会社アライブは、山口市エリアで長年不動産取引を行っています。
そのため、これまでの相場状況やニーズだけでなく、最新の地域情報まで幅広く精通しています。
さらに積極的に現地へ出向き、スタッフ全員が状況を把握しているため、地元でしか知りえない独自の情報も保持しています。
信頼できる担当者がいる不動産会社を選ぶ
不動産売却は信頼できる担当者がいるかどうかがとても大切です。
ただ不動産の知識がある担当者と、リフォームや修繕の知識、不動産に関わる法律等にも詳しい担当者では受け取れるアドバイスの内容も変わってきます。
例えばひとりひとりによって状況や背景、不安に感じている問題も違うため、それらを正しく理解して最適な道を提案することが可能な信頼できる担当者がいる不動産会社を選びましょう。
相続手続きにも対応できる不動産会社を選ぶ
空き家や実家の売却では、ご本人の意思に関係ない突然の相続や、初めての不動産経験となることもあります。そんな状況の中で、相続手続きは一般的な売却とは異なる手続きが必要で、守らなければならないルールも多数でてきます。個人で調べるだけでは不十分となってしまうケースもあり得ます。
ですので、そうした背景を踏まえた適切なアドバイスができる経験豊富な不動産会社の存在は「知らなくて損してしまった」というリスクを回避することができるでしょう。
2-3不動産売却事例集
山口市の不動産売却事例についてご紹介いたします。
- 【山口市編】築年数40年以上の相続物件を売却または買取してもらった事例
- 【山口市編】不動産相続に関する悩みを解決した事例
- 【山口市編】複数の相続人がいる不動産を無事に売却した事例
事例.033.必要書類の詳細と入手場所一覧
不動産売却の流れは6段階に分けられ、それぞれの段階で必要な書類が異なります。
特に書類が必要になる4つを流れに沿って「必要な主要書類」と「取得できる場所」を一覧で表にまとめました。
【不動産売却の流れと主要な必要書類、取得できる場所 一覧】
※表は左右にスクロールして確認することができます。
| 流れ | 取得できる場所 | 主要な必要書類 |
|---|---|---|
| 媒介契約締結 | 法務局 | 土地・建物登記 |
| 自己所有 | 間取り図（マンションと戸建て） | |
| 本人確認書類（健康保険証、運転免許証、マイナンバーカードなど） | ||
| 建築確認済証・検査済証（戸建てのみ） | ||
| 必要に応じ、土地家屋調査士に測量を依頼 | 土地測量図、境界確認書（土地と戸建て） | |
| マンションの管理組合・管理会社に自分で依頼 | マンション管理規約の書類（マンションのみ） | |
| マンションの維持費関連書類（マンションのみ） | ||
| 仲介売却なら不動産会社に発行依頼 | 重要事項調査報告書（マンションのみ） | |
| 市役所 | 固定資産税評価証明書 | |
| 不動産会社で記入 | 物件状況報告書と付帯設備表（戸建てのみ） | |
| 売買契約締結 | 自己所有 | 実印・認印可 |
| 市役所 | 固定資産税評価証明書（固定資産税納税通知書があれば不要） | |
| 決済・引き渡し | 法務局 | 土地・建物登記済権利証もしくは登記識別情報 |
| 抵当権など抹消書類 | ||
| 市役所 | 印鑑証明書 | |
| 自己所有 | 預金通帳 | |
| 実印 | ||
| 確定申告 | 税務署 | 確定申告書B様式（譲渡所得が出た場合に必要） |
| 確定申告書第三表（分離課税用の申告書） | ||
| 譲渡所得の内訳書 | ||
| 不動産購入時の売買契約書のコピー | ||
| 取得費用の領収書コピー | ||
| 不動産売却時の売買契約書のコピー | ||
| 譲渡費用の領収書コピー | ||
| 自己所有 | 源泉徴収票 | |
| 本人確認書類（健康保険証、運転免許証、マイナンバーカードなど） | ||
| 法務局 | 登記事項証明書 |
※なお、上記必要書類は場合によって異なり、基本的には不動産会社が都度教えてくれます。
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事例.044.山口市での不動産売却＆確定申告時の必要書類入手先住所・連絡先
山口市で不動産の売却や確定申告を行う際に必要な書類の入手先・連絡先を掲載します。
法務局
【山口地方法務局】
〒753-0088 山口市中河原町6-16（山口地方合同庁舎2号館）
電話番号：083-922-2295(代表)
税務署
【山口税務署】
〒753-0088 山口市中河原町6番16号山口地方合同庁舎2号館
電話番号：0570-00-5901
HP：https://www.nta.go.jp/about/organization/hiroshima/location/yamaguchi/yamaguchi/index.htm/
事例.055. 山口市での空き家・実家のおすすめ活用方法５つ
空き家（実家）を相続で所有した場合のおすすめの活用方法を5つご紹介いたします。
【山口市で相続した実家・空き家のおすすめ活用方法5つ】
※表は左右にスクロールして確認することができます。
| 順位と活用方法 | 向いている地域 | 始めやすさ | 収益性 | リスク |
|---|---|---|---|---|
| 1.アパート経営をする | 山口大学周辺、県立大学周辺、矢原駅周辺など | 〇 | ◎ | △ |
| 2. 戸建ての賃貸として活用する | 新山口駅周辺、吉敷、大内、旧市内など | ◎ | 〇 | △ |
| 3.駐車場経営をする | 湯田温泉駅周辺、中心市街地など | ◎ | 〇 | ◎ |
| 4. 更地にして土地として貸し出す | 新山口駅、湯田温泉駅周辺など | ◎ | △ | 〇 |
| 5.サービス付き高齢者向け住宅を経営する | 市後河原周辺、下小鯖周辺、阿知須周辺、 南部エリアの海が見える地域周辺など |
× | ◯ | △ |
事例.066.山口市での空き家の処分に関する相談先
株式会社アライブ
株式会社アライブは、地域に根付いた不動産売買を得意とする不動産会社です。
現地まで出向いて足を運んだからこその「生きた」不動産情報を独自に保有していることが特徴です。
地域密着型のため、相場感や背景、地域のニーズなども確かな情報に詳しいため安心して相談ができます。
また、遺品や残置物などがある空き家でもそのままで買取することも可能です。
株式会社アライブ
〒753-0831 山口県山口市平井688-2
電話：083-902-8112
営業時間：9:00～18:00
定休：水曜
公共機関
山口市役所は農山村づくり推進課で、空き家バンク相談を受け付けています。
【山口市役所 農山村づくり推進課 移住定住担当】
〒753-8650 山口市亀山町2-1 山口市役所本館2階
電話：083-902-8112
電話番号：083-934-4646
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