【山口市版】
不動産相続マニュアル
　基礎知識と手続きの流れとコツ

遺言書があれば、相続は原則その内容に沿って行われることになります。
遺言書があるかないかによってその後の手続きが異なって来るので、確認は一番初めに行いましょう。
遺言書には「自筆証書遺言」「公正証書遺言」「秘密証書遺言」の3種類があり、このうち公正証書遺言を除く2つについては、家庭裁判所で検認が必要です。
検認をせずに遺言書を開封すると5万円以下の過料が課されることがあります。

遺言書がなかった場合、被相続人が誕生してから死亡するまでの戸籍謄本を取得して親族関係にある人を全て洗い出すことにより法定相続人を調査します。

こちらは弁護士・司法書士に依頼することが多いですが、税金面でサポートが受けたい場合は税理士にも依頼可能です。

法定相続人の確認と併せて被相続人の財産を調査します。
預貯金や不動産、有価証券等のプラスの財産に加え、住宅ローンなどの借金、未払いの税金なども全てを調べ上げます。

なお、相続財産に不動産があるかないかについては、市区町村から届く固定資産税の納税通知書を見ることで確かめられます。
依頼できる専門家については、法定相続人の確認と同じです。

遺言書があれば原則その内容に従いますが、ない場合には相続人全員で遺産の分割方法を話し合う「遺産分割協議」を行います。

この時、相続人間で揉め事が起きているような場合には弁護士に間に立ってもらうことが出来ます。相続人の代理となってもらうことも可能です。

被相続人に借金などの負債が多い場合は、限定承認・相続放棄などの申述をすることになります。

これの申し立ては弁護士のみが代行することが出来ます。
書類作成のみなら司法書士にも可能です。また、どちらの方が税金面で得が大きいかといったことを聞きたい場合には、税理士にアドバイスをもらうことも出来ます。

被相続人が個人事業主などで確定申告を必要とする所得があった場合、相続人が代わりにこれを行います。
また、限定承認の譲渡所得税があった場合にも必要になります。

こちらは税理士のみに依頼可能です。

複数の相続人がいる場合に発生する手続きです。

遺産分割協議で決まった内容に従い遺産分割協議書を作成します。

弁護士・司法書士に依頼することが多いですが税理士でも対応してくれることがあります。

相続財産の額が基礎控除を上回った場合のみ発生する手続きです。
相続税の申告・納付期限は相続開始を知った翌日から10ヵ月以内です。もし遅れたり、納税額が足りなければ延滞税や加算税が課されます。

こちらは税理士のみに依頼可能です。

遺留分とは、相続人の財産から遺留分権利者（配偶者・子供・直系尊属）が法律で取得を保証されている最低限の取り分のことを指します。

これはごく限られたケースでのみ必要になる手続きで、自分以外の相続人が遺言や生前贈与によって自分の遺留分を侵害する額の遺産を得た場合、遺留分権利者が遺留分にあたる金額をその相手に請求することが出来るというものです。

こちらは弁護士のみに依頼可能です。

参照：裁判所　遺留分侵害額の請求調停

相続遺産の中に不動産が含まれていた場合に必要な相続登記（名義変更）は、2024年4月1日を目処に義務化されました。
正当な理由がないにもかかわらず相続登記の申請をしなかった場合には、10万円以下の過料が課せられることがあります。

※正当な理由の例

• 相続登記を放置したために相続人が極めて多数に上り、戸籍謄本等の必要な資料の収集や他の相続人の把握に多くの時間を要するケース
• 遺言の有効性や遺産の範囲等が争われているケース
• 申請義務を負う相続人自身に重病等の事情があるケース　など

また相続登記が終わらないと物件の売却はできません。
こちらは、司法書士にのみ依頼可能です。

期限は遺産分割協議が成立した日から3年以内です。

参照：法務局　知っていますか？相続登記の申請義務化について

「相続を受ける人」の状況

NTTデータ経営研究所の調査によると、都市部居住の 50～60 代のうち半数近くの人が出身地から 1 時間以上離れて暮らしていることが分かっており、更に親と別居している人の割合は6割を超えています。
別居の親の資産の把握状況も「把握していない」が6割を上回りました。

【図　別居している親の資産の把握状況】

参照：https://www.nttdata-strategy.com/assets/pdf/newsrelease/220302/survey_results.pdf

なお、親と相続の相談をしたことがあるかについては、全体の7割弱が「したことがない」もしくは「する必要性を感じなかった」と回答しています。

この結果から、親とは離れて暮らしており、資産の状況も相続に関する相談もしていないという人が全体の半分以上を占めていることが分かります。

「相続を受ける人」の悩み

一般的に相続発生まででは介護の不安や、被相続人が認知症になることの心配など、親の健康状態に関わる悩みが多く、相続発生後では相続手続きや流れと相続税に関する悩みが多数を占めている模様です。

また、専門家にサポートしてほしいことの調査でも、税金についてのサポートは上位にあがりがちです。財産の額が多い家庭では、相続争いの心配から弁護士に間に立ってほしいという意見がありました。
また、不動産など分けにくい財産の分配について心配する声も一定数上がっています。

「相続を受ける人」が情報収集をする方法

ブランディングテクノロジーの調査によると、相続の情報収集の手段で最も多く使われているものはインターネットでした。
その次に知人への相談が多く、一定数士業からの紹介もあるようです。

【図　相続の情報収集で最も参考にした情報】

参照：https://www.branding-t.co.jp/case/realestate/11336/

山口市の不動産相場の概況

山口市の不動産売却（中古）は、戸建てもマンションも土地も2021年からの相場傾向が同じような動きをしています。
2021年～2022年までは下落傾向でした。ですが、山口市における不動産売却相場自体が落ち込んでいたわけではありません。物件の条件や売れた場所が関係しており、2023年は上昇傾向に転じています。
上昇傾向に繋がった理由を具体的に述べると、2023年は「面積が広い」物件取引が多くされています。さらに2021年や2022年に比べて、新山口駅周辺や湯田温泉駅周辺等中心地域により近い場所が多く取引されています。その結果売却価格上昇の動きに繋がりました。

近年少子高齢化によって、山口市全体で人口自体は減少しています。
しかし、中心地の新山口駅周辺や湯田温泉駅周辺にはより人が集まっている傾向にあり2024年度の「湯田温泉パーク」オープンも相まって、引き続き需要がある状態が保持され、売却価格にも繋がってくると見込んでいます。

ただ一部で農地の宅地化による供給過多により、地価が下がっている地域もあります。特にそのような場所は、その地域に詳しい不動産会社へ相談することがおすすめです。

両親や兄弟と話し合いを進めておく

早い段階で両親や兄弟など関係する親族との話し合いを進めておくことは、相続した不動産を売却するにあたってとても大切です。もし遺言等もなく相続することになった場合に、親族間で話がまとまらず法務手続きや申告が進められないケースもあります。
特に不動産は分けづらい相続と呼ばれており、今まで仲が良かったから安心とは言い切れません。事前に話し合いを重ねて全員が納得した上で書面にて準備をしておきましょう。

またもう一つのメリットとして、相続に伴って発生する手続きは多岐に渡るため、前もって関連した知識をつけられることも挙げられます。不動産売却以外の面でも慌てて対応する必要がなくなるため、急な相続となったとしてもスムーズに対応することができるでしょう。

相続の知識が豊富な不動産会社へ相談する

相続した不動産を売却する際に、不動産会社の存在があると先を見据えた状態で行動が出来て手順を踏みやすくなります。
特に相続に関しては、手続きやルールが複雑なため、知識が豊富な担当者へ相談や具体的な解決策を確認することで、1から全て調べる手間や無駄を省きながらの売却が進められます。
また、専門的知識があるうえでのアドバイスなので、ひとりひとりの状況に合わせた方法を考えてもらえます。

株式会社アライブは相続関係の取引も豊富に経験されているため、相続税の節税対策や生前贈与すべきかどうかなど相続不動産の売却に関連する法律面の相談も得意としています。なので「何もかも全く分からない、不動産は初めて」という方でも安心して取引ができます。

株式会社アライブ

売却にしっかり時間を掛けられるように準備しておく

相続発生後の対応に関して事前に準備をしておくことは大変重要です。
もし急に相続することになった場合、お葬式などの期日が迫っていることも多く、不動産は後回しになりがちです。空き家で放置をしておくと老朽化や税金の支払い等が発生するリスクもありますし、慌ててしっかり調べないうちに相談先を決めてしまうことで損をしてしまうこともあり得ます。
そうならないよう事前にもし相続した場合はどのような手順で売却するのか、誰に相談するのかなどを決めておくと安心です。

市役所

【山口市役所】

〒753-0089 山口県山口市亀山町2番1号
電話番号：083-922-4111

HP：https://www.city.yamaguchi.lg.jp/

法務局

【山口地方法務局】

〒753-0088 山口市中河原町6-16（山口地方合同庁舎2号館）
電話番号：083-922-2295(代表)

HP：https://houmukyoku.moj.go.jp/yamaguchi/index.html

山口市役所

【無料相談】法律相談（山口市役所）

電話での予約制です。弁護士が無料相談に応じてくれます。
場所や開催日に関しては、月ごとに異なっているのでホームページをご確認ください。

電話番号：083-934-2886（市民相談室）
予約受付時間：平日8時30分~17時15分まで
HP：https://www.city.yamaguchi.lg.jp/soshiki/16/116421.html

【無料相談】山口県司法書士会

電話での予約制です。司法書士が相続から不動産登記で幅広く、無料相談に応じてくれます。
場所や開催日につきましては、ホームページをご確認ください。

〒753-0064 山口市神田町5番11号　山口神田ビル3階
電話番号：083-924-5220
予約時間：平日 9時～12時、13時～17時
HP：https://www.ymg-sihousyosi.or.jp/page3

【無料相談】中国税理士会　税金相談センター（電話相談）

土地売却や相続についても対応可能な電話相談窓口です。
対面やオンラインでの相談受付もしているので、詳しくはホームページをご覧ください。

【中国税理士会　税金相談センター（電話相談）】
電話番号：0120-927-370
相談受付時間：平日10時～16時（ただし12時〜13時をのぞく）
HP：https://chuzei.or.jp/consultation/center/

【無料相談】山口県行政書士会

定期的にではありませんが、無料相談会を開いています。
開催する場合はホームページで告知されるので適宜お確かめください。

【山口県行政書士会】
〒753-0042 山口市惣太夫町2番2号
電話：083-924-5059
HP：https://yamagyo.com/