【山口市版】長期間売れ残っていた相続した実家を売却できた事例

山口市において、長期間売れ残っていた相続した実家を売却できた事例をご紹介します。
※実際の関係者や物件が特定できないように、複数の事実を改変・翻案してまとめた内容になります。

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【山口市版】長期間売れ残っていた相続した実家を売却できた事例

事例.011. 山口市にお住まいのS様が、
「長く売れ残っていた相続した実家を、更地化で売却できた事例」

1. 山口市にお住まいのS様が、「長く売れ残っていた相続した実家を、更地化で売却できた事例」

お客様の相談内容

査定物件概要

※表は左右にスクロールして確認することができます。

所在地	山口市朝田	種別	土地
建物面積	95.20m²	土地面積	198.30m²
築年数	52年	成約価格	1,050万円
間取り	5DK	その他	―

相談にいらしたお客様のプロフィール

お客様は山口市にお住まいの50代、S様です。
先日、お父様が亡くなり、山口市内にあるご実家の一戸建てを相続しました。
S様はすでに市内に持ち家があり、ご実家に住む予定はないため、相続後すぐに売却することにしました。

古家が建ったままの状態で売りに出しましたが、1年以上たっても問い合わせがほとんどなく、なかなか売れません。近所では古い家を取り壊して更地で売り出しているのを見かけるものの、解体には費用がかかるため、できれば建物を残したまま売りたいという気持ちもあり、どうすればよいか決めかねていました。

このままでは買い手が見つからないと感じ、「更地にした方がよいのか」を相談しようと、改めて不動産会社を探すことにしました。

解決したいトラブル・課題

課題
1年以上売りに出しても売れない実家を売却したい。更地にした方がよいのかを知りたい。

不動産会社の探し方・選び方

S様は山口市の不動産会社をネットで検索し、いくつかの会社のサイトを比較した中で、

相続物件の売却実績が豊富にある
売れにくい物件でも相談できそうな雰囲気がある

これらを総合して、株式会社アライブに依頼することにしました。

S様の「トラブル・課題」の解決方法

弊社はまず、相続した実家を更地にすべきかどうかの判断基準を説明しました。

1. 解体して更地にすべきかどうかの判断基準

不動産を解体して更地で売り出すべきかどうかは、以下の基準で判断するとよいでしょう。

【解体して更地にすべきかどうかの判断基準】

・建物に住宅としての価値が残っているか
リフォームすれば住める状態なら中古住宅として、住める状態になければ更地での売り出しが向いています。

・解体費用を売却価格に転嫁できるか
古家付きのまま売る場合と、更地にして売る場合の想定売却価格を比べ、更地での価格から解体費用を差し引いても、古家付きより手取りが増えるかを確認します。更地（新築用地）は買い手が広がるぶん価格が上がりやすい一方、解体には費用（木造でおおよそ1坪あたり3万〜5万円が目安）がかかるためです。差し引きでプラスになるなら、解体費用を実質的に売却価格でまかなえている（＝転嫁できている）と考えられます。
（例）古家付きのままだと900万円でしか売れない見込みでも、更地にすれば1,050万円で売れる見込みがあり、解体費用が約120万円かかるとします。この場合、更地の想定価格1,050万円―解体費用120万円＝約930万円が手元に残り、古家付きの900万円を上回ります。差額のぶん手取りが増えるため、更地にした方が有利と判断できます。

・更地化で買い手の母数が増えるか
新築を建てたい層は更地を探すため、古家付きより買い手が広がる場合があります。

2.「結果」

S様のご実家を調査した結果、建物を解体して更地（新築用地）として売り出すことをご提案しました。山口市朝田周辺は新築需要があり、更地にすることで新築を建てたい層まで買い手の母数が広がると判断したためです。

S様から「解体費用をかけたくない一心で古家のまま粘っていましたが、かかった解体費用を回収できる価格で売れれば損はしないんですね。」とご納得いただき、更地にして売り出しました。

その結果、新築を希望する買い手が見つかり、更地で売り出してから3ヶ月ほどで成約に至りました。

事例.022. 山口市にお住まいのM様が、
「売れ残っていた相続した実家を、見せ方の見直しと税の特例の活用で売却できた事例」

2. 山口市にお住まいのM様が、「売れ残っていた相続した実家を、見せ方の見直しと税の特例の活用で売却できた事例」

お客様の相談内容

売却物件概要

※表は左右にスクロールして確認することができます。

所在地	山口市大内御堀	種別	一戸建て
建物面積	95.50m²	土地面積	176.40m²
築年数	48年	成約価格	880万円
間取り	4LDK	その他	―

相談にいらしたお客様のプロフィール

お客様は山口市にお住まいの50代、M様です。
お母様が亡くなり、お母様が一人で暮らしていた山口市内のご実家を相続しました。M様はご自身の持ち家があり、ご実家に戻る予定はないため、売却することにしました。

「立地も悪くないし、出しておけばそのうち売れるだろう」と考え、知人に紹介された不動産会社に依頼して売りに出しましたが、半年以上たっても内見の問い合わせがほとんど入りません。

さらにM様には、もう一つ気がかりがありました。「相続した実家を売ると税金がかかる」「空き家を売るときに使える特例があるが期限があるらしい」と耳にしたものの、内容がよく分からず、売れ残っているうちに損をしてしまうのではと不安を感じていたのです。

今の売り方で本当によいのか、税金のことも含めて、別の不動産会社に相談してみることにしました。

解決したいトラブル・課題

課題
別の不動産会社に依頼しているのに売れない実家を、なるべく税負担を抑えて売却したい。

不動産会社の探し方・選び方

M様は山口市内の不動産会社を何社か回って相談したところ、その中で、

実家の情報から、売る自信があると言ってくれた
相続した空き家の売却に使える税の特例や期限について、分かりやすく説明してくれた

上記2点で、見せ方と税金の両面から相談に乗ってくれそうと感じ、依頼先を株式会社アライブに切り替えることにしました。

M様の「トラブル・課題」の解決方法

弊社は、税に関しましては相続した空き家の売却で使える税の特例の活用をご提案しました。

1. 相続した空き家を売るときに使える税の特例

相続した空き家を売却して利益（譲渡所得）が出ると税金がかかりますが、一定の要件を満たすと、その利益から最大3,000万円を差し引ける「空き家特例（被相続人の居住用財産に係る譲渡所得の特別控除）」を使える場合があります。

【空き家特例のおもなポイント】

・対象は古い家屋であること
昭和56年5月31日以前に建てられ、相続の直前まで被相続人が一人で住んでいた家屋などが対象です。

・売却に期限があること
相続した日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売る必要があります（特例自体の適用期限も令和9年・2027年12月31日までです）。

・耐震改修または取り壊しなどの要件があること
耐震改修して売るか、取り壊して売るのが原則です。令和6年からは、買主が引渡し後の一定期日までに耐震改修・取り壊しを行う形でも対象になりました。

・手続きが必要なこと
市区町村で「被相続人居住用家屋等確認書」の交付を受け、税務署で確定申告をします。要件は細かいため、税理士や税務署への確認が前提です。

2.「結果」

弊社は、写真を撮り直し、ご実家の長所を言語化した紹介文を作成。子育て世帯に向けて掲載媒体を見直して売り出したところ、「写真で家の様子がよく分かり、住むイメージが持てた」という買い手から内見の申し込みが入りました。

買主は購入後にリフォーム（耐震改修）を予定していたため、令和6年からの制度の拡充により、大きな工事をせず現状のままお引き渡ししても空き家特例の対象とすることができました。弊社は税理士と連携し、相続から3年の期限内に売却を完了。M様は特例を活用して譲渡所得にかかる税負担を抑えることができました。

M様は「買い手が見つかった上に、税金の特例まで教えてもらえて。期限が迫っていたとは知らず、危ないところでした。相談先を変えて本当によかったです。」と安心されたご様子でした。

事例.033. 山口市にお住まいのA様が、
「長く売れ残っていた相続した実家を、買取で手放すことができた事例」

3. 山口市にお住まいのA様が、「長く売れ残っていた相続した実家を、買取で手放すことができた事例」

お客様の相談内容

買取物件概要

※表は左右にスクロールして確認することができます。

所在地	山口市宮野下	種別	一戸建て
建物面積	90.30m²	土地面積	165.80m²
築年数	47年	成約価格	620万円
間取り	4DK	その他	買取

相談にいらしたお客様のプロフィール

お客様は山口市にお住まいの60代、A様です。
ご両親が他界され、山口市内にあるご実家を相続しました。A様はご実家に住む予定がなく、相続後に仲介で売りに出していましたが、1年以上たっても買い手が見つからず売れ残っていました。

その間も、草刈りや庭木の手入れ、固定資産税の支払い、防犯の見回りといった空き家の管理が続き、A様にとって負担になっていました。

「いつ売れるか分からないまま管理を続けるのは、もう限界。多少安くなっても、確実に早く手放したい」と考え、別の方法がないか別の不動産会社に相談することにしました。

解決したいトラブル・課題

課題
長く売りに出しても売れない実家を、これ以上待たずに確実に手放したい。

不動産会社の探し方・選び方

A様は市内にある不動産会社をいくつか訪問し、その中で、

仲介での売却と買取の両方に対応し、違いを丁寧に説明してくれた
自社での買取実績があり、スピード感のある対応ができる

上記2点でスピーディーな解決方法を提案してくれそうと感じた株式会社アライブに相談することにしました。

A様の「トラブル・課題」の解決方法

不動産を手放す方法には、大きく分けて「売却（仲介）」と「買取」の2つがあります。同じ「手放す」でも仕組みが異なるため、弊社はまず両者の違いをご説明しました。

1. 売却（仲介）と買取の違い

【売却（仲介）と買取の違い】

※表は左右にスクロールして確認することができます。

	売却（仲介）	買取
売却先	個人の買主に売る	不動産会社が直接買い取る
価格	相場に近い価格が期待できる	相場より低くなる傾向がある（目安は相場の7〜8割程度）
売却までの期間	買い手が見つかるまで数ヶ月〜年単位かかることもある	買い手を探さないため、短期間で現金化できる
確実性	買い手が現れるか分からず、いつ売れるか不確実	会社が買い取るため、売れるかどうかの不安がない
向いている人	時間をかけてもなるべく高く売りたい人	多少安くても早く・確実に手放したい人