【山口市版】相続した農地の売却に関する悩みを解決した事例

山口市において、「相続した農地の売却に関する悩みを解決する」までを事例形式で3つご紹介します。
※実際の関係者や物件が特定できないように、複数の事実を改変・翻案してまとめた内容になります。

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【山口市版】相続した農地の売却に関する悩みを解決した事例

事例.011.山口市にお住まいのT様が、
「相続した田を農地のまま近隣の農家へ売却できた事例」

1.山口市にお住まいのT様が、「相続した田を農地のまま近隣の農家へ売却できた事例」

お客様の相談内容

売却物件概要

※表は左右にスクロールして確認することができます。

所在地	山口市名田島	種別	農地（田）
面積	982.00㎡	成約価格	82万円
間取り	―	その他	農地のまま売却

相談にいらしたお客様のプロフィール

お客様は山口市にお住まいの60代、T様です。
お父様が亡くなり、山口市内にある田を相続することになりました。

T様は長く会社勤めをされており、農業の経験はありません。お子様も県外にお住まいで、田を引き継ぐ予定はありません。
相続してからは近所の方にお願いして手入れをしてもらっていましたが「使う予定がないから手放したい」と考えるようになりました。

ところが知人から「農地は普通の土地と違って、売りたい相手に自由に売れるわけではない」と聞き、どうすればよいのか分からなくなってしまいました。
そもそも農地は売れるものなのかを確かめようと、不動産会社を探すことにしました。

解決したいトラブル・課題

課題
相続した田を管理しきれず手放したいが、そもそも農地を売却できるのか、どうやって売ればよいか知りたい。

不動産会社の探し方・選び方

T様は山口市の不動産会社のホームページをいくつか見比べた中で、

ホームページのQ&Aに「農地を売りたいけれど、可能ですか？」という項目があり、山口市の農地売却について具体的に解説しているので農地売買についての知識がありそう
山口市を熟知した地域密着の不動産会社で、地域特性を踏まえた的確な提案や売却活動を得意としている

これらを総合して、安心して相談できそうだと感じたアライブに依頼することにしました。

T様の「トラブル・課題」の解決方法

まず、T様の田の登記内容と現況を確認したところ、地目・現況ともに農地であることが分かりました。
農地には農地法という法律のルールがあり、宅地と同じようには売買できません。
そこで弊社は、まず「農地はどのように売買されるのか」からご説明しました。

1.農地の売買には許可が必要

農地の売買には許可が必要で、売り方によって根拠となる条文が変わります。
農地のまま売買する場合は農地法第3条、宅地などに転用して売買する場合は農地法第5条の許可です。山口市の場合、いずれも山口市農業委員会が窓口となります。
売主と買主が合意すればそれで売買が成立する、というわけではありません。また、都市計画や接道、その土地の需要によっては、そもそも売却できないこともあります。

【農地を売るときに押さえておきたいこと】

・売買には許可が必要：農地の売買には、一般的には農業委員会または都道府県知事の許可が必要です。

・売却できない農地もある：都市計画、接道、需要によっては、売却できないこともあります。

・広さによっては開発許可も：山口市では1,000㎡以上で宅地化や造成を予定している場合は開発許可も必要になります。

2.農地の売り方は大きく2通り

相続した農地を手放す方法は、大きく次の2つに分かれます。どちらを選べるかは、その農地の場所や周辺の状況によって決まります。

【農地の主な売り方】

・農地のまま売る：田や畑のままで引き継いでもらう方法。買い手は原則として農業を営む方に限られますが、周辺で耕作を続けている農家がいる地域では、まとまった引き受け手が見つかることがあります。

・転用して売る：田や畑を宅地などに変えたうえで売る方法。農業をしていない一般の買主にも売却できますが、農地の区分や周辺状況によっては転用が認められないことがあります。

3.「結果」

T様の田は周囲が一面の農地で、近隣で耕作を続けておられる農家の方が複数いらっしゃるエリアでした。
宅地への転用は現実的ではない一方、農地としての引き受け手は見込めると判断し、弊社は「農地のまま売却する」方向をご提案しました。

地域の農家の方をあたったところ、隣接する田を耕作されている方が「まとめて耕作できるなら引き受けたい」とお申し出くださいました。
農業委員会への許可申請を経て、ご相談から約5ヶ月で引き渡しに至りました。
T様から「農地を手放せてよかった。近所で耕してくださる方に引き継げたので、父にも顔向けできます」とお言葉をいただきました。

事例.022.山口市にお住まいのN様が、
「相続した畑を宅地に転用して売却できた事例」

2.山口市にお住まいのN様が、「相続した畑を宅地に転用して売却できた事例」

お客様の相談内容

売却物件概要

※表は左右にスクロールして確認することができます。

所在地	山口市大内問田	種別	農地（畑）
面積	264.55㎡	成約価格	780万円
間取り	―	その他	農地転用して売却

相談にいらしたお客様のプロフィール

お客様は山口市にお住まいの50代、N様です。
お母様が亡くなり、山口市内にある畑を、N様が相続することになりました。

以前はお母様が家庭菜園として使っていた畑ですが、N様はお仕事が忙しく、手入れをする時間がありません。
放っておくと草が伸び、お隣にご迷惑をかけてしまうことも気がかりでした。

畑の周りはすでに住宅が建ち並んでおり、N様は「この場所なら家を建てたい人がいるのではないか」と考えました。ただ、農地のまま売りに出しても買い手は農家に限られると聞き、行き詰まってしまいました。
「住宅用の土地として売ることはできないのか」を確かめたいと、不動産会社に相談することにしました。

解決したいトラブル・課題

課題
相続した畑の手入れができない。住宅用の土地として売れないか知りたい。

不動産会社の探し方・選び方

N様は、土地の現況をきちんと見て判断してくれる会社に相談したいと考え、山口市内の不動産会社を比較した結果、

社長自ら実際に現地を回り、目で見て確かめたうえで不動産情報を取得している
少人数のスタッフでやり取りを大切にしてくれ、じっくり話を聞いてくれる

上記2点から、相談を安心してできそうだと感じたアライブに相談することを決めました。

N様の「トラブル・課題」の解決方法

農地は、宅地などへ用途を変える「農地転用」の許可を受けることで、農業をしていない方にも売却できるようになります。
弊社は、N様の畑の周辺状況を確認したうえで、この農地転用による売却をご提案しました。

1.農地転用とは

農地転用とは、田や畑を、住宅用地や駐車場など農地以外の用途に変えることをいいます。
相続した農地を「家を建てたい」という一般の買主へ売る場合は、この転用の許可（農地法第5条）を受けることが前提になります。

転用の許可を受けることで、農家以外の方にも売却できるようになります。なお登記上の地目が宅地に変わるのは、引き渡し後に転用工事が完了し、地目変更登記を行った時点です。

2.農地転用による売却の注意点

農地転用で注意すべきは以下の通りです。

【農地転用で売却する際の注意点】

・すべての農地が転用できるわけではない
　農地は周辺の状況などによって区分され、区分によっては原則として転用が認められません。まずは転用の見込みがあるかどうかの確認が必要です。

・許可が下りるまでに時間がかかる
　申請から許可まで数ヶ月かかることがあるため、売買契約は「許可が下りることを条件とする」形で結ぶのが一般的です。

・水路・接道・造成の確認が欠かせない
　農地は道路より低い、水路に接しているといったケースが多く、宅地として使うには盛土や排水の整備が必要になることがあります。

・費用と税金の変化も見込んでおく
　転用の手続き費用や造成費用がかかるほか、宅地になると固定資産税の評価も変わります。

3.「結果」

弊社が現地と周辺状況を確認したところ、N様の畑は住宅が建ち並ぶ区域の中にあり、転用の見込みが十分にあると判断しました。前面道路との高低差も小さく、造成に大きな費用はかからない見通しでした。

そこで、「農地転用の許可が下りることを条件とする」形で売買契約を結ぶ進め方をご提案し、住宅用地をお探しだった買主様とのご契約に至りました。
許可申請の手続きは、弊社が連携する行政書士がサポート。ご相談から約6ヶ月で引き渡しが完了しました。

N様から「畑のままでは売れないと諦めかけていましたが、宅地にできると分かってからは早かったです。肩の荷が下りました」と喜んでいただけました。

事例.033.山口市にお住まいのH様が、
「相続した実家と隣の畑をまとめて売却できた事例」

3.山口市にお住まいのH様が、「相続した実家と隣の畑をまとめて売却できた事例」

お客様の相談内容

売却物件概要

※表は左右にスクロールして確認することができます。

所在地	山口市鋳銭司	種別	一戸建て（畑付き）
面積	385.20㎡（うち畑148.60㎡）	成約価格	620万円
間取り	4DK	その他	宅地と農地を一括で売却

相談にいらしたお客様のプロフィール

お客様は山口市にお住まいの60代、H様です。
お父様が亡くなり、山口市内にあるご実家と、その隣にある畑を相続されました。ご実家には長くお父様がお一人で暮らしておられましたが、今は空き家になっています。

H様はすでに市内にご自宅があり、ご実家に戻る予定はありません。空き家のままでは傷んでいく一方だと感じ、売却を考えるようになりました。
ただ、気がかりだったのが隣の畑です。「家は売れても、畑だけ手元に残ってしまうのではないか」という不安がありました。

家と畑を切り離さずに手放す方法はないかと、不動産会社に相談することにしました。

解決したいトラブル・課題

課題
相続した空き家の実家と、隣接する畑をまとめて手放したい。

不動産会社の探し方・選び方

H様は山口市内の不動産会社のホームページを比較し、その中で、

空家・空地の管理サービスを行っており、売却するまでの間も任せられそう
ホームページに不動産相続の解説ページがあり、相続した物件の活用方法や相続税についての相談できそう

上記2点から、実家と畑をまとめて相談できそうと感じたアライブに相談することにしました。

H様の「トラブル・課題」の解決方法

空き家となったご実家と、その隣にある畑。
登記上は別の土地ですが、売り出し方を工夫することで、まとめて引き受けてくださる買主様を探すことができます。
弊社は、宅地と農地を一括の条件として売り出す方法をご提案しました。

1.宅地と農地を一括で売り出すという考え方

隣り合った宅地と農地を別々に売り出すと、買い手が付きやすい宅地だけが先に売れ、農地が手元に残ってしまうことがあります。
一方、「家庭菜園のできる家を探している」「庭や駐車スペースを広くとりたい」という買主様にとっては、畑付きであることがそのまま魅力になります。
そのため、はじめから宅地と農地を一括の条件として売り出し、まとめて引き受けていただける買主様を探す進め方が有効です。

2.畑を一緒に売るときの注意点

一戸建てと畑を一緒に売る時の注意点は以下の通りです。

【宅地と農地を一括で売る際の注意点】

・買主様が農家でない場合は転用の手続きが必要
　家庭菜園として使う場合であっても、畑の部分については農地転用の許可が必要になります。

・転用の見込みを事前に確認しておく
　転用が難しい農地の場合は、一括で売り出しても契約に至らないことがあります。売り出す前の確認が重要です。

・売買契約は許可を条件にしておく
　万一許可が下りなかった場合に契約を白紙に戻せるよう、許可を条件とする形で契約を結びます。

・宅地と畑の境界をはっきりさせておく
　どこまでが家の敷地でどこからが畑なのかが明確だと、買主様も安心して検討できます。

3.「結果」

弊社が現地と行政の窓口で確認したところ、H様の畑は転用の見込みがあることが分かりました。そこで、ご実家と畑を一括の条件とし、「家庭菜園のできる住まい」という切り口で売却活動を行いました。

売り出しからしばらくして、「野菜づくりができる家に住み替えたい」というご家族からお申し込みをいただき、許可が下りることを条件として売買契約を締結。
ご相談から約7ヶ月で、ご実家と畑をまとめて引き渡すことができました。
なお、売却活動中の空き家の巡回や通水は、弊社の空家・空地管理サービスで対応しています。

H様から「畑だけ残ったらどうしようとずっと心配していました。まとめて引き受けてくださる方が見つかって、本当にほっとしています」と安心されたご様子でした。

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