【山口市版】兄弟間で土地を相続し、公平に分けた事例

山口市において、「兄弟間で土地を相続し、公平に分ける」までを事例形式で３つご紹介します。
※実際の関係者や物件が特定できないように、複数の事実を改変・翻案してまとめた内容になります。

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【山口市版】兄弟間で土地を相続し、公平に分けた事例

事例.011.山口市にお住まいのK様が、
「兄弟3人で相続した土地を換価分割で公平に分けられた事例」

1.山口市にお住まいのK様が、「兄弟3人で相続した土地を換価分割で公平に分けられた事例」

お客様の相談内容

売却物件概要

※表は左右にスクロールして確認することができます。

所在地	山口市小郡下郷	種別	土地
面積	231.40㎡	成約価格	1,180万円
間取り	―	その他	―

相談にいらしたお客様のプロフィール

お客様は山口市にお住まいの60代、K様です。
先日お母様が亡くなり、山口市内にある土地を、K様と弟様お二人の兄弟3人で相続することになりました。
K様も弟様たちも、それぞれ既に持ち家があり、この土地を使う予定はありません。
3人とも「使わない土地なら現金にして分けたい」という点では気持ちが一致していましたが、「土地をどうやって3人で公平に分ければいいのか」が分からず、話し合いが止まってしまっていました。
まずは分け方を相談しようと、不動産会社を探すことにしました。

解決したいトラブル・課題

課題
兄弟3人で相続した土地を、誰も使う予定がない。公平に分けたいが、どう分ければよいか分からない。

不動産会社の探し方・選び方

K様は山口市の不動産会社をネットで検索し、いくつかの会社のサイトを比較した中で、

HPで相続した土地の分け方（遺産分割）についてわかりやすく解説している
兄弟間での相続の相談実績が多数ある

これらを総合して、安心して相談できそうだと感じたアライブに依頼することにしました。

K様の「トラブル・課題」の解決方法

まず、K様からお話をお伺いしたところ、3人とも土地を利用する予定はなく、「できるだけ公平に分けたい」というご希望が一致していました。

そこで弊社は、相続した土地の分け方には「換価分割」「現物分割」「代償分割」の3つの方法があることをご説明し、その中でもK様のようなケースでは「換価分割」が最も適していることをご提案しました。

1.遺産分割の主な3つの方法

相続した土地は、主に次の3つの方法で分けることができます。

【相続した土地の主な分割方法】

・換価分割：土地を売却し、その代金を相続人で分ける方法。全員が現金で受け取れるため、公平に分けやすい。

・現物分割：土地を分筆するなどして、相続人がそれぞれ現物（土地）で取得する方法。

・代償分割：相続人の一人が土地を取得し、他の相続人へその分の現金（代償金）を支払う方法。

2.換価分割が向いているケースと進め方

換価分割は、以下のようなケースに向いています。

相続人の誰も、その土地を使う予定がない
土地を平等に、公平に分けたい
土地を持ち続けることによる管理の手間や固定資産税の負担を避けたい

進め方の注意として、売却代金から仲介手数料や測量費などの諸費用を差し引いた「手取り額」を分けること、また代表者一人の名義に相続登記してから売却する場合は、遺産分割協議書に「換価分割であること」を明記しておくと、代金の受け渡しが贈与とみなされるのを防げます。

3.「結果」

K様の土地は、最寄り駅である「新山口駅」まで徒歩圏内と立地条件が良好で、土地としての需要が十分にあると判断しました。
そのため、K様はご兄弟と話し合ったうえで「換価分割」を選択されました。弊社が売却活動を進めたところ、売り出しから約3ヶ月で成約に至り、売却代金から諸費用を差し引いた手取り額を3等分して兄弟全員が同じ金額を受け取ることができました。
K様から「売って現金で分ければ全員平等だと分かって安心しました。兄弟でもめずに済んでよかったです」とお言葉をいただきました。

事例.022. 山口市にお住まいのS様が、
「兄弟2人で相続した土地を分筆し、どちらの要望も両立できた事例」

2. 山口市にお住まいのS様が、「兄弟2人で相続した土地を分筆し、どちらの要望も両立できた事例」

お客様の相談内容

売却物件概要

※表は左右にスクロールして確認することができます。

所在地	山口市大内御堀	種別	土地
面積（分筆後）	198.34㎡	成約価格	750万円
間取り	―	その他	分筆して売却

相談にいらしたお客様のプロフィール

お客様は山口市にお住まいの50代、S様です。
お父様が亡くなり、山口市内にある広めの土地を、S様とお兄様の兄弟2人で相続しました。
S様はこの土地に自宅を建てたいという希望がありましたが、お兄様は遠方にお住まいで土地を使う予定がなく、「自分の相続分は現金で受け取りたい」というお考えでした。
土地は一つなので、S様が全部を引き継ぐには、お兄様に払う現金がまとまって用意できず、かといって売ってしまうとS様の「土地を残したい」という希望が叶いません。２人の希望が違うため、どうすれば両方の希望を叶えられるのか分からず、相談することにしました。

解決したいトラブル・課題

課題
兄弟2人で相続した広い土地を「残したい」と「現金化したい」で意見が分かれている。両方の希望を叶える分け方を知りたい。

不動産会社の探し方・選び方

S様は、土地の分け方は現地の事情に詳しい会社に相談したいと考え、山口市内の不動産会社をいくつか電話で問い合わせた結果、

土地の分割に関する知識が豊富だった
「残す」「売る」の両方に対応した提案をしてくれた

上記2点で兄弟の希望を両立してくれそうと感じたアライブに相談することを決めました。

Ｓ様の「トラブル・課題」の解決方法

一つの土地でも、「分筆」して2つに分ければ、それぞれの区画を別々の用途で使えるようになります。

そこで、弊社は、土地を分筆して分ける「現物分割」をご提案しました。

1.分筆による現物分割とは

現物分割とは、相続した土地そのものを相続人で分け合う方法です。
一つの土地を測量して二つ以上の土地に分ける手続きを「分筆」といいます。
分筆すれば、S様は自宅を建てる区画を手元に残し、お兄様は自分の区画を売却して現金化する、という別々の希望を同時に叶えることができます。

2.分筆する際の注意点

【分筆する際の注意点】

・接道（道路に接する幅）を各区画が満たすように分ける
　分け方によっては家が建てられない土地になってしまうため、事前の確認が重要です。

・区画ごとの価値の差に配慮する
　面積・形状・日当たりなどで価値に差が出るため、単純に面積を半分にするのではなく、価値が公平になるよう調整します。

・測量や分筆登記に費用と時間がかかる
　土地家屋調査士による測量が必要になります。

3.「結果」

弊社は、S様の土地を二つに分けても両区画とも道路に十分接し、家が建てられることを確認したうえで、分筆をご提案しました。実際の測量や分筆登記は、弊社が連携する土地家屋調査士が行いました。
その結果、S様は自宅を建てるための区画を手元に残し、お兄様は自分の区画を売却して現金を受け取ることができました。お兄様は売り出しから約4ヶ月で成約に至りました。
S様から「土地を全部売るか、そのまま残すかの二択だと思っていました。分けることで、私は土地を残せて、兄も現金を受け取れて、２人とも希望が叶いました」と喜んでいただけました。

事例.033. 山口市にお住まいのM様が、
「兄弟で相続した実家の土地を代償分割することで、売らずに残せた事例」

3. 山口市にお住まいのM様が、「兄弟で相続した実家の土地を代償分割することで、売らずに残せた事例」

お客様の相談内容

査定物件概要

※表は左右にスクロールして確認することができます。

所在地	山口市吉敷	種別	土地
面積	205.79㎡	査定価格	1,050万円
間取り	―	その他	―

相談にいらしたお客様のプロフィール

お客様は山口市にお住まいの40代、M様です。
お父様が亡くなり、山口市内にある土地を、M様と弟様の兄弟2人で相続することになりました。この土地は、M様の家に受け継がれてきた先祖代々の土地です。
M様には「先祖から受け継いできた土地を、自分の代で手放したくない」という強い思いがあり、売らずに残したいと考えていました。

一方で、弟様は土地を使う予定がなく、「土地は兄さんが残していい。ただ、自分の相続分はきちんと受け取りたい」という考えです。
M様としては土地を売るつもりはありませんが、土地は一つしかなく、弟様に渡せる現金もまとまって持ち合わせていません。「土地を残しながら、弟にも公平に分けるにはどうすればいいのか」が分からず、とりあえず土地の価値が知りたいと不動産会社に相談してみることにしました。

解決したいトラブル・課題

課題
兄弟2人で相続した先祖代々の土地を、売らずに１人が残したい。現金を持ち合わせていないがもう１人の相続分をどう公平に渡せばよいか知りたい。

不動産会社の探し方・選び方

M様は市内にある不動産会社のホームページをいくつか比較し、その中で、

相続に関する情報が充実しており、相続に関する知識が豊富そう
相続やお金に関する相談にも対応してもらえそう

上記2点で適切にサポートしてくれそうと感じたアライブに相談することにしました。

M様の「トラブル・課題」の解決方法

土地を売ったり分筆したりせず、一人がそのまま土地を引き継ぐ方法として「代償分割」があります。弊社は、先祖代々の土地を残したいM様に、この代償分割をご提案しました。

1.代償分割とは

代償分割とは、相続人の一人が土地などの現物をそのまま取得し、その代わりに他の相続人へ、相続分に見合った現金（代償金）を支払う方法です。
土地を売る必要も、分筆する必要もないため、「土地を残したい」という希望を叶えたまま、公平に分けられるのが特徴です。

2.代償金の主な支払い方法

代償金の支払い方法には、主に以下のような選択肢があります。一括での準備が難しい場合でも、方法を選ぶことで対応できます。

【代償金の主な支払い方法】

・現金で一括払い：手元の資金でまとめて支払う方法。手続きがシンプルで分かりやすい。

・分割払い：代償金を複数回に分けて支払う方法。一括での用意が難しい場合の選択肢になります。ただし、支払いが長期化するとトラブルにつながる可能性があるため、金額・回数・期限・遅れた場合の対応などを遺産分割協議書に明記し、専門家に確認してもらうことが大切です。

・金融機関からの借り入れ：取得する土地などを担保に借り入れ、その資金を代償金に充てる方法。

3.「結果」

弊社は、M様の相続した土地を査定し、適正な評価額（約1,050万円）を算出しました。この評価額をもとに弟様へお支払いする代償金の額を決めましたが、M様は代償金を一括で用意することが難しい状況でした。
そこで弊社は、上記の支払い方法のうち「分割払い」をご提案しました。分割払いは口約束にすると後々のトラブルの原因になるため、支払う金額・回数・期限を遺産分割協議書に明記し、弟様にもご納得いただいたうえで取り決めました。協議書の作成は、弊社が連携する司法書士がサポートしています。
その結果、土地はM様名義で相続登記を行い、先祖代々の土地を売らずに残したまま、弟様も、取り決めに沿って代償金を受け取れる見通しとなりました。
M様から「一括では無理だと諦めかけていたので、分割で少しずつ払う形にできて助かりました。」と安心されたご様子でした。

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