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【山口市版】相続した不動産の媒介契約に関する悩みを解決した事例

山口市において、「相続した不動産の媒介契約に関する悩みを解決する」までを事例形式で3つご紹介します。
※実際の関係者や物件が特定できないように、複数の事実を改変・翻案してまとめた内容になります。

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事例.011.山口市にお住まいのM様が、
「一般媒介契約を1社に絞って結び、相続した実家を売却できた事例」

1.山口市にお住まいのM様が、「一般媒介契約を1社に絞って結び、相続した実家を売却できた事例」

お客様の相談内容

売却物件 概要

※表は左右にスクロールして確認することができます。

所在地 山口市宮野下 種別 一戸建て
建物面積 112.60㎡ 土地面積 215.34㎡
築年数 32年 成約価格 980万円
間取り 4LDK その他
相談にいらしたお客様のプロフィール

お客様は山口市にお住まいの50代、M様です。
お母様が亡くなり、山口市内にあるご実家を相続されることになりました。

築32年の木造2階建てで、お母様が長くお一人でお住まいだった家です。
M様はすでに市内にご自宅があり、ご実家に戻る予定はないため、早い段階で売却を決めておられました。

いざ不動産会社に依頼しようと調べてみると、依頼時に結ぶ契約には3つの種類があることが分かりました。
「複数の会社に頼んだほうが早く売れるのではないか」とも考えましたが、本当にそうなのか判断できません。

契約の仕組みから教えてくれる会社に相談したいと考え、不動産会社を探すことにしました。

解決したいトラブル・課題

課題
相続した実家を売却したいが、媒介契約の種類の違いが分からない。複数の会社に依頼したほうがよいのかを知りたい。

不動産会社の探し方・選び方

M様は山口市の不動産会社のホームページをいくつか見比べた中で、

  • 代表インタビューで「他の会社へ行って聞いてもらっていい」というスタンスを公表しており、しつこい営業や連絡は一切していないと明言している
  • ホームページの「不動産売却の4つのポイント」で、信頼できそうな業者を2、3社ピックアップして直接会って見極めることをすすめている

これらを総合して、はじめての売却でも急かされずに相談できそうだと感じたアライブに依頼することにしました。

M様の「トラブル・課題」の解決方法

媒介契約は3種類あり、どれを選ぶかは売主様ご自身が決められます。
そこで弊社は、「媒介契約とは何か」という基本から、複数社に依頼するべきなのかという点まで、順を追ってご説明しました。

1.媒介契約とは

媒介契約とは、不動産会社に仲介売却を依頼する際に、売主様と不動産会社との間で結ぶ契約のことです。

売買や仲介などの取引を扱う宅地建物取引業法によって義務づけられており、仲介売却では必ず媒介契約を結びます。

・どのような条件でどのくらいの期間、売却活動を行うのか。
・成約したときの仲介手数料をいついくら支払うのか。

こうした取り決めをあらかじめ書面にしておくことで、後々のトラブルを防ぎます。

【媒介契約の3つの種類】

・一般媒介契約：複数の不動産会社に依頼でき、売主様ご自身で買主を見つけて契約することもできる、もっとも自由度の高い形です。
ただし売却状況の報告義務や、※レインズへの登録義務はありません。

・専任媒介契約：依頼先は1社に限られますが、売主様ご自身で買主を見つけて契約することはできます。
2週間に1度以上の報告義務と、媒介契約締結日の翌日から7営業日以内のレインズ登録義務が課されます。

・専属専任媒介契約：依頼先は1社に限られ、売主様ご自身で買主を見つけて直接契約することはできません。そのぶん1週間に1度以上の報告義務と、媒介契約締結日の翌日から5営業日以内のレインズ登録義務が課されます。

※国土交通大臣指定の不動産流通機構が運営する、不動産会社間で物件情報を共有するシステム

2.「複数社に頼めば早く売れる」とは限らない

一般媒介契約で複数の会社に同時に依頼すると、売主様が各社と個別に連絡を取り合うことになり、内見日程の調整や価格変更の連絡などのやり取りが煩雑になります。

全体の売却活動の状況も見えにくくなります。

物件の条件によっては複数社に依頼することで買主候補との接点が広がる場合もありますが、はじめて売却される方には、窓口を絞って進めるほうが負担が少なくおすすめです。

【一般媒介契約の特徴】

・自由度はもっとも高い
　複数社に依頼でき、売主様ご自身で買主を見つけて契約することもできます。
契約期間中も依頼先を柔軟に見直せるため、様子を見ながら慎重に進めたい方に向いています。

・売却活動の報告義務がない
　どこまで進んでいるのかを、会社から定期的に知らされるわけではありません。
報告の有無は事前に確認しておきましょう。

・レインズへの登録義務がない
　他社の営業担当者に物件情報が広く行き渡らず、買主候補との接点が限られてしまうことがあります。

・依頼先は1社にとどめるとスムーズ
　複数社に同時に頼むと、やり取りが煩雑になるうえ、全体の売却状況もつかみにくくなります。

3.「結果」

M様は「はじめての売却なので、様子を見ながら慎重に進めたい」とのご希望でした。

そこで弊社は、自由度の高い一般媒介契約を選びつつ、依頼先は弊社1社に絞る進め方をご提案しました。

専任媒介契約では最長3ヶ月間、他社への依頼ができなくなります。
一般媒介契約であれば、進み具合を見て他社を追加したり、依頼先を切り替えたりする判断がいつでもできるため、「まず様子を見たい」というM様のご希望に合っていました。

売り出しから約4ヶ月で山口市内で住み替えをお考えのご家族からお申し込みをいただき、ご相談から約7ヶ月で引き渡しに至りました。

M様から「3社に頼めば3倍早く売れると思い込んでいました。仕組みから説明してもらえたので、納得して1社にお任せできました」とお言葉をいただきました。

事例.022.山口市にお住まいのA様が、
「自分でも買主を探せる専任媒介契約を選び、相続した土地を売却できた事例」

2.山口市にお住まいのA様が、「自分でも買主を探せる専任媒介契約を選び、相続した土地を売却できた事例」

お客様の相談内容

売却物件 概要

※表は左右にスクロールして確認することができます。

所在地 山口市朝田 種別 土地
面積 262.80㎡ 成約価格 830万円
間取り ― その他
相談にいらしたお客様のプロフィール

お客様は山口市にお住まいの60代、A様です。
お父様が亡くなり、山口市内にある土地を相続されました。
もとは建物が建っていましたが、6年前にお父様が更地にされ、以来ずっと更地のままです。

A様ご自身が使う予定はなく、草の手入れだけを続けている状態でした。

売却を決めたものの、気になっていたことがありました。
以前、隣地にお住まいの方とご親戚から「あの土地が空いたら声をかけてほしい」と言われたことがあったのです。

その方々に買っていただける可能性は残しておきたい。とはいえ、専門家にも動いてもらいたいと考えていました。

「自分で探すことと、会社に任せることは両立できるのか」を確かめたいと、不動産会社に相談することにしました。

解決したいトラブル・課題

課題
相続した土地を売却したい。不動産会社に任せながら、自分でも買主を探せる契約にできるのかを知りたい。

不動産会社の探し方・選び方

A様は、契約の違いをきちんと説明してくれる会社に相談したいと考え、山口市内の不動産会社を比較した結果、

  • ホームページで一般・専任・専属専任の3つの媒介契約の違いが表で比較されており、それぞれ向いているケースまで解説されている
  • 社長自ら実際に現地を回り、実際に物件を見て確かめたうえで確実な不動産情報を取得している

上記2点から、進め方を一緒に考えてもらえそうだと感じたアライブに相談することを決めました。

A様の「トラブル・課題」の解決方法

不動産会社に売却活動を任せながら、売主様ご自身でも買主を探すことは媒介契約の選び方次第で両立できます。
弊社は、A様のご事情をうかがったうえで、専任媒介契約をご提案しました。

1.専任媒介契約とは

専任媒介契約は、依頼先を1社に絞りながら、売主様ご自身で買主を見つける余地も残せる契約です。

依頼先が1社に限られるぶん、不動産会社には2週間に1度以上の売却活動の報告義務と、媒介契約締結日の翌日から7営業日以内のレインズへの登録義務が課されます。

売主様は売却活動の状況を把握しやすく、不動産会社も責任を持って積極的な販売活動を行う傾向にあります。
プロの力を借りつつ、ご自身でも購入希望者を探したい場合に向いた契約といえます。

2.専任媒介契約で気を付けたいこと

専任媒介契約を選ぶ際に注意すべき点は以下の通りです。

【専任媒介契約で気を付けたいこと】

・他社との重複依頼はできない
　契約期間中に他社へ重ねて依頼すると、違約金が発生します。依頼先は1社に絞る前提で考えます。

・自分で見つけた買主とは直接契約できる
　ただし、それまでに不動産会社が使った営業経費などの費用を請求される場合があります。
取り扱いを事前に確認しておきましょう。

・心当たりは契約前に伝えておく
　声をかける予定の方がいるなら、媒介契約を結ぶ前に不動産会社へ共有しておくと、後の進め方がはっきりします。

・報告の頻度と内容を確認しておく
　2週間に1度以上が義務ですが、何をどこまで報告してもらえるかは会社によって異なります。

3.「結果」

弊社が現地を確認したところ、A様の土地は住宅が建ち並ぶ区域にあり、前面道路も広く、住宅用地としての需要が見込めると判断しました。

専任媒介契約を結ぶにあたっては、A様が心当たりとしてお持ちだった隣地の方とご親戚について、あらかじめ共有していただき、A様ご自身から声をかけていただく期間を設けました。

結果としてお二方とも購入には至らなかったため、その後は弊社が売却活動を開始。
2週間に1度のご報告を続けながら、レインズと自社ホームページ、新聞折込チラシで買主候補を募りました。

ご相談から約6ヶ月で、山口市内で新築をお考えのご家族への引き渡しが完了しました。

A様から「まず隣人や親戚に声をかける時間をつくってもらえたのが良かったです。断られた後、すぐ切り替えて動いてもらえました」とお言葉をいただきました。

事例.033.山口市にお住まいのW様が、
「専属専任媒介契約ですべて任せ、相続したマンションを売却できた事例」

3.山口市にお住まいのW様が、「専属専任媒介契約ですべて任せ、相続したマンションを売却できた事例」

お客様の相談内容

売却物件 概要

※表は左右にスクロールして確認することができます。

所在地 山口市湯田温泉 種別 マンション
専有面積 68.42㎡ 築年数 24年
成約価格 1,180万円 間取り 3LDK
その他 ― ― ―
相談にいらしたお客様のプロフィール

お客様は山口市にお住まいの50代、W様です。
お母様が亡くなり、山口市内にある築24年の分譲マンションの一室を相続されました。
ご自身が住む予定はないため、早い段階で売却を決めていらっしゃいました。

ですがW様はお仕事で県内外への出張が多く、平日の日中に何度も連絡を受けたり、複数の会社と並行してやり取りしたりする余裕がありません。

相続の手続きも同時に進めていたため、「不動産売却のことは１つの会社にお願いしたい」と考えるようになりました。

ただ、1社に絞って売れなかったらどうしよう、という不安もあります。
任せきりにして本当に大丈夫なのかを確かめたいと、不動産会社に相談することにしました。

解決したいトラブル・課題

課題
出張が多く売却に手間をかけられない。窓口を1社にまとめて任せたいが、それで不利にならないかを知りたい。

不動産会社の探し方・選び方

W様は山口市内の不動産会社のホームページを比較し、その中で、

  • 「不動産売買は時間との勝負」として、少数精鋭のスタッフによる小回りのきいたフットワークの軽さで、あらゆる要望にスピーディーに対応できるとしている
  • 仲介売却だけでなく不動産買取にも対応しており、一定期間売却活動を行っても売れなかった場合に、あらかじめ約束した価格で買い取る「買取保証」が用意されている

上記2点から、任せきりにしても安心できそうだと感じたアライブに相談することにしました。

W様の「トラブル・課題」の解決方法

手間をかけずに窓口を一元化したい場合、選択肢になるのが専属専任媒介契約です。
ただし3種類の中でもっとも制限が強い契約でもあるため、弊社はまず契約内容をご説明したうえでご提案しました。

1.専属専任媒介契約とは

専属専任媒介契約は、売主様の自由度がもっとも制限されるかわりに、不動産会社に課される義務がもっとも重い契約です。

依頼先は1社に限られ、売主様ご自身が買主を見つけて直接契約することはできません。そのぶん、1週間に1度以上の売却活動の報告義務と、媒介契約締結日の翌日から5営業日以内のレインズへの登録義務が課されます。

不動産取引の窓口を一元化できるため、余計な手間をかけたくない方、売却についてすべて任せたいという方に向いています。

2.専属専任媒介契約を選ぶ前に確認しておきたいこと

専属専任媒介契約を選ぶ前に確認すべきは以下の通りです。

【専属専任媒介契約を選ぶ前に確認しておきたいこと】

・自分で見つけた買主とも直接契約できない
　ご親族や知人に売る可能性が少しでもあるなら、この契約は向きません。
その場合は専任媒介契約を検討します。

・契約期間は最長3ヶ月
　合意すれば更新できますが、状況が変わらなければ契約形態や依頼先を見直す判断もできます。

・報告の内容まで決めておく
　週1回以上の報告が義務ですが、問い合わせ件数や内見時の反応まで伝えてもらえると、値下げなどの判断がしやすくなります。

・売れなかったときの選択肢を聞いておく
　一定期間で売却に至らない場合に不動産買取へ切り替えられるかどうかを、あらかじめ確認しておくと安心です。

3.「結果」

W様は「窓口を1つにまとめたい」というご希望が明確で、ご親族に売却する可能性もないとのことでした。

そこで弊社は専属専任媒介契約をご提案しました。
あわせて、一定期間売却活動を行っても成約に至らなかった場合には、あらかじめお約束した価格で弊社が買い取る「買取保証」もご用意し、売れなかったときの出口を先に決めておきました。

買取価格は、仲介で売却した場合の想定価格よりも低くなる点はあらかじめご説明したうえで、W様にご納得いただいています。

契約後は5営業日以内にレインズへ登録し、毎週メールと電話で問い合わせ状況をご報告。出張中でも進み具合が分かる形にしました。

売り出しから約4ヶ月半で買主様が決まり、ご相談から約7ヶ月で引き渡しが完了しています。

W様から「1社に絞るのが怖かったのですが、売れなかったときの話まで先にしてもらえたので決断できました。毎週の報告だけ見ていれば良かったので助かりました」と安心されたご様子でした。

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