【山口市版】相続した借地・底地の悩みを解決した事例

山口市において「相続した借地・底地の悩みを解決」するまでを事例形式で3つご紹介します。
※実際の関係者や物件が特定できないように、複数の事実を改変・翻案してまとめた内容になります。

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【山口市版】相続した借地・底地の悩みを解決した事例

事例.011.広島市にお住まいのK様が、
「借りた土地に建つ相続した実家を、地主様の承諾を得て売却できた事例」

1.広島市にお住まいのK様が、「借りた土地に建つ相続した実家を、地主様の承諾を得て売却できた事例」

お客様の相談内容

相談物件概要

※表は左右にスクロールして確認することができます。

所在地	山口市後河原	種別	借地権付き建物（一戸建て）
土地面積	148.76㎡（借地）	建物面積	92.74㎡
築年数	48年	成約価格	680万円
間取り	4DK	その他	木造2階建て／1978年から借地

相談にいらしたお客様のプロフィール

お客様は広島市にお住まいの50代、K様です。
お父様が亡くなり（お母様は数年前に他界）、山口市後河原にあるご実家を相続されました。

K様は広島市にご自宅があり、山口に戻る予定はありません。空き家のまま持ち続けるより、売却したいと考えていました。

ところが、遺品を整理していると、お父様が毎月「地代」を支払っていた通帳と、古い土地賃貸借契約書が出てきました。
ご実家の建物はお父様の名義でしたが、土地は近所の地主様から借りていたものだったのです。
K様はそれまで、ご実家が借地の上に建っていることを知りませんでした。

「相続したら、地主さんに名義変更のお金を払わないといけないのか」「土地が自分のものではない家を、買う人はいるのか」「地主さんに反対されたら売れないのではないか」と不安になり、不動産会社へ相談することにしました。

解決したいトラブル・課題

課題
借りた土地に建つ相続した実家を、地主様と揉めることなく売却する方法を知りたい。

不動産会社の探し方・選び方

K様は山口市内の不動産会社をインターネットで検索し、その中で

代表インタビューで「地主さんとの繋がりがあるのは強みです。」と語られており、地主様との話し合いも安心して任せられそう
「オンライン相談も受け付けています！」と明記されていたので広島からでも相談を進められそう

上記2点で、期待が持てたアライブへ相談することにしました。

K様の「トラブル・課題」の解決方法

K様は「借地の上に建っている実家を、地主さんと揉めずに売る方法はないか」と相談にいらっしゃいました。

弊社はまず、土地賃貸借契約書と地代の通帳を拝見し、契約の内容と支払いの状況を確認しました。

そのうえで、借地の家を相続したときに、売却の前に確認しておきたい点をご説明しました。

1.借地の家を相続したときに、まず確認したい3つのこと

借地の家には、建物の持ち主のほかに「土地の持ち主」である地主様がいます。
建物より先に「契約とお金の状態」を確認しておくと、その後の判断がぶれません。

※表は左右にスクロールして確認することができます。

確認すること	確認の方法	分かること
① 土地賃貸借契約の内容	契約書	いつから・どんな条件で借りているか。（1992年7月31日以前の契約なら旧法の借地権になる）
② 地代の支払い状況	通帳の記録	地代が滞りなく払われているか。未払いがあると地主様との話し合いに影響する
③ 建物の登記	建物の登記簿	建物が登記されていれば、土地の持ち主が変わっても借地権を主張できる

借地を相続するだけなら、地主様の承諾も承諾料も要りません
相続は「売却（譲渡）」にはあたらないため、地主様の承諾や承諾料は必要ありません。

ただし、相続したことを地主様にお伝えし、今後の地代を誰が払うかを決めておくことは大切です。

一方で、借地の家を第三者に売るときは、地主様の承諾が必要です。
承諾を得ずに売ると、契約の解除などのトラブルにつながるおそれがあります。

2.借地の家を手放す3つの方法

※表は左右にスクロールして確認することができます。

方法	内容	向いているケース
① 地主様の承諾を得て第三者へ売る	地主様の承諾を得て、借地権付きの家として一般の方へ売る	建物がまだ使え、住みたい方への売却が見込める場合。承諾料は話し合いで決まり、借地権価格の1割程度が一つの目安
② 地主様に借地権を買い取ってもらう	地主様と話し合い、建物を含めて借地権を買い取ってもらい、土地をお返しする	地主様が土地を自分で使いたい、手元に戻したいと考えている場合
③ 地主様と一緒に土地・建物をまとめて売る	借地権と底地（地主様の権利）を同時に売り、代金を分け合う	地主様も土地を手放したいと考えている場合

地主様が承諾してくれないときは
地主様の承諾が得られない場合でも、条件を満たせば、裁判所に承諾に代わる許可を求める方法があります。

ただし時間と手間がかかるため、まずは地主様と直接お話しし、事情をご理解いただくことが何より大切です。

3.「結果」

K様から正式に売却のご依頼をいただき、まずご実家（建物）の相続登記を済ませていただきました。あらためて契約書を確認すると、契約は1978年に始まった旧法の借地権で、地代の未払いもありませんでした。

建物はお父様が手入れをされていたため状態がよく、住まいとして使えることから、①の「地主様の承諾を得て第三者へ売る」方法で進めることになりました。

地域の地主様とのお付き合いが長い弊社が、K様に代わって地主様のお宅を訪ね、お父様が亡くなったことと、ご実家を売却したいというK様のご意向をお伝えしました。
地主様には、譲渡の承諾と、買主が住宅ローンを利用する際に必要となる書面への署名もご了解いただき、承諾料は50万円で合意しています。

売り出しから約5か月で、「土地付きの家より予算を抑えて、この地域に住みたい」という30代のご夫婦から申し込みがあり、680万円で成約。
決済の場で承諾料を地主様へお支払いし、借地契約はそのまま買主に引き継がれました。

K様とのやり取りはオンラインを中心に行い、K様が山口に来られたのは遺品整理の日と決済の日の2回だけです。
K様は、「実家が借地だと知ったときは、地主さんと一から交渉しなければならないのかと気が重くなりました。間に入って話をまとめてもらえて、本当に助かりました」とお話しくださいました。

事例.022.山口市にお住まいのH様が、
「相続した貸地（底地）を、借地人の方に買い取ってもらえた事例」

2.山口市にお住まいのH様が、「相続した貸地（底地）を、借地人の方に買い取ってもらえた事例」

お客様の相談内容

相談物件概要

※表は左右にスクロールして確認することができます。

所在地	山口市大内御堀	種別	底地（人に貸している土地）
土地面積	201.65㎡	建物面積	－（建物は借地人所有）
築年数	－（建物は借地人所有）	成約価格	520万円
間取り	－	その他	1975年から賃貸／借地人へ売却

相談にいらしたお客様のプロフィール

お客様は山口市にお住まいの60代、H様です。
お母様が亡くなり（お父様は以前に他界）、山口市大内御堀にある土地を相続されました。

この土地は、1975年からあるご家族に貸しており、その方が建てた家に今も住み続けています。
相続と同時に、H様は「地主」の立場を引き継いだことになりました。

地代は長年据え置かれたままで、固定資産税と都市計画税を払うと、手元にはほとんど残りません。
それでも、土地を貸している以上、自分で使うことも、借地人の方がいる状態で売ることも難しいと思い込んでいました。

H様は「自分の代で整理しておかないと、子どもたちに同じ負担を残してしまう」と考えるようになりました。

「人に貸している土地は売れるのか」「借地人の方に、どう話を切り出せばよいのか」「長年の関係を壊したくない」と悩み、不動産会社に相談することにしました。

解決したいトラブル・課題

課題
人に貸している相続した土地を、借地人の方との関係を損なわずに手放す方法を知りたい。

不動産会社の探し方・選び方

H様は山口市内の不動産会社をインターネットで検索し、その中で

社長自ら実際に現地を回り、目で見て確かめたうえで不動産情報を取得していると書かれており、土地の事情をきちんと見てもらえそう
「電話やメールではなくお客様と直接顔を合わせ」、一対一のやり取りを大切にしていると書かれており、借地人の方とも丁寧に話をしてもらえそう

上記2点が決め手となったアライブに問い合わせてみることにしました。

H様の「トラブル・課題」の解決方法

H様からのご相談を受け、弊社はまず土地賃貸借契約書と、地代の受け取りの記録を拝見しました。

あわせて社長自ら現地を確認し、借地人の方の家が登記されていること、土地の境界を示す杭の一部が見当たらないことを確かめました。

そのうえで、人に貸している土地（底地）には3つの売り方があることをご説明しました。

1.人に貸している土地（底地）、3つの売り方

※表は左右にスクロールして確認することができます。

売り方	内容	向いているケース
① 借地人に買い取ってもらう	借地人の方に底地を売り、土地と建物の持ち主を同じにする	借地人の方が住み続けたい、建て替えたいと考えている場合
② 第三者へ売る	借地契約をそのまま引き継ぐ条件で、底地を買う方へ売却する	借地人の方に購入の意向がない場合。買主が土地を自由に使えないため、価格は低くなりやすい
③ 借地人と一緒に売る	底地と借地権を同時に売り、代金を分け合う	借地人の方も家を手放したいと考えている場合

底地は「貸したまま」売ることができます
底地を売るときに、借地人の方の承諾は必要ありません。
ただし、借地人の方の権利はそのまま新しい土地の持ち主に引き継がれます。

買った方は、土地を自分で使うことも、すぐに返してもらうこともできません。
そのため、土地と建物をまとめて自分のものにできる借地人の方が、有力な買い手になりやすいのです。

2.「結果」

H様は「長年住んでいる方に迷惑をかけたくない」というお気持ちが強く、まずは①の借地人の方への売却を打診することにしました。

弊社がH様と一緒に借地人の方のお宅を訪ね、相続の事情と、土地をお譲りしたいというH様のご意向を直接お伝えしました。
借地人の方は、同居している息子様が将来家を建て替えたいと希望されていたこともあり、「土地も自分たちのものになるなら」と前向きにご検討いただけました。

境界杭の一部が見当たらなかったため、土地家屋調査士に依頼して測量を行い、隣地の方の立ち会いのもとで境界を確認しています。

H様に土地の相続登記を済ませていただいたうえで、相続から約7か月で、借地人の方を買主として520万円で成約。
土地と建物の持ち主が同じになったことで借地契約は終了し、決済時に当月分の地代を日割りで精算しました。

H様は、「貸している土地は売れないものだと思い込んでいました。借地人の方にも喜んでいただけて、長年の肩の荷が下りました」と大変お喜びでした。

事例.033.防府市にお住まいのY様が、
「地主様と協力し、借地の実家と土地をまとめて売却できた事例」

3.防府市にお住まいのY様が、「地主様と協力し、借地の実家と土地をまとめて売却できた事例」

お客様の相談内容

相談物件概要

※表は左右にスクロールして確認することができます。

所在地	山口市小郡下郷	種別	借地権・底地（同時売却）
土地面積	231.40㎡	建物面積	98.35㎡（解体前）
築年数	52年	成約価格	1,620万円
間取り	5DK	その他	建物を解体し更地で売却／代金をY様6：地主様4で配分

相談にいらしたお客様のプロフィール

お客様は防府市にお住まいの50代、Y様です。
お母様が亡くなり（お父様は以前に他界）、山口市小郡下郷にあるご実家を相続されました。

ご実家は築52年で、土地は地主様から借りている借地です。
建物は傷みが進んでおり、住まいとして使うには大がかりな修繕が必要な状態でした。

Y様はほかの不動産会社にも相談しましたが、「古い借地の家は買い手がつきにくい」と言われ、話はそこで止まってしまいました。

その一方で、地代をお支払いに伺った際、80代になる地主様から「自分も元気なうちに土地を整理したい」というお話を聞いていました。

「借地の古い家は、このまま持ち続けるしかないのか」「解体するにしても、費用は誰が負担するのか」「地主さんの希望と一緒に解決する方法はないのか」と考え、改めて不動産会社に相談することにしました。

解決したいトラブル・課題

課題
買い手がつきにくい借地の古い実家を、地主様の希望もかなえながら手放す方法を知りたい。

不動産会社の探し方・選び方

Y様は物件のある山口市内の不動産会社をインターネットで探し、その中で

「司法書士・税理士・土地家屋調査士・解体業者など士業との連携も強固に」と書かれており、解体から登記まで一か所で相談できそう
代表インタビューで、「他社にも行って聞いてもらっていいよ」というスタンスであると語られており、無理に勧められることはなさそうだと思った

上記2点が決め手となったアライブに相談することにしました。

Y様の「トラブル・課題」の解決方法

弊社はまず現地を確認し、建物は修繕して使うより解体したほうが買主の負担が少ないこと、小郡下郷は新山口駅に近く、住宅用地としての需要が見込めるエリアであることをお伝えしました。

そのうえで、地主様も土地の整理を望まれていることから、借地権と底地をまとめて売る方法をご提案しました。

1.借地権と底地を同時に売るときに、先に決めておきたい3つのこと

同時売却は、借地人と地主様が「一緒に売主になる」売り方です。

※表は左右にスクロールして確認することができます。

決めておくこと	内容	この事例での決め方
① 代金の分け方	売却代金を、借地人と地主様でどの割合で分けるか	路線価図の借地権割合を参考に話し合い、Y様6：地主様4と決めた
② 費用の負担	解体費・測量費・仲介手数料などを、誰がどれだけ負担するか	早く売れるよう建物は解体して更地にし、解体費も含めて代金と同じ6：4で分担すると決めた
③ 借地契約の扱い	解体から売却まで、借地契約をどう扱い、いつ終えるか	売却が終わるまで契約を続け、決済の日に合意解約。地代はその日までの日割りで精算